Минулого тижня відбулася історична подія. Верховна Рада відмінила мораторій на продаж сільськогосподарської землі, що тривав майже весь час незалежності України.
Тимчасовість тривалістю у два десятиліття
Слово «мораторій» (від латинського moratorius – такий, що уповільнює, відтерміновує дію) означає тимчасовий характер, обмеження.
У 1991 році почав діяти перший Земельний кодекс України, а відповідно до другої редакції Кодексу у 1992 році запровадили тимчасовий мораторій на продаж землі терміном на 6 років. Тоді значна частина сільськогосподарських угідь належала колективним підприємствам (колишнім колгоспам), а з 1999 року розпочався процес розподілення земельних паїв між учасниками цих колективних підприємств. Це відбувалось згідно з земельною реформою, запровадженою в 1995 році указом президента України.
Згодом процес виділення українцям паїв набув масового характеру, внаслідок чого акти на право власності отримали мільйони громадян.
У 2001 році закінчився термін дії мораторію на продаж земельних ділянок, отже запровадили наступний – ще на 4 роки. Відтоді парламент неодноразово продовжував мораторій, а останній було ухвалено у 2018 році, він діє до кінця цього року.
«Фата моргана» земельних прагнень українців
Яких тільки означень не добирають до слова земля: природний ресурс, аграрний актив, територіальна основа державності, інвестиційний потенціал, власність народу. Та для українців земля була завжди перш за все цінністю. Цінністю, хоч невелику частину якої кожен прагнув мати у приватній власності.
Тож вирішення питань, пов’язаних з цим основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, власності на неї, для України не нове. Адже правила землеволодіння й землекористування мають бути зрозумілими й однаковими для всіх. Інакше наслідки можуть бути дуже невтішними.
Приміром, у 17 столітті на Черкащині один місцевий начальник захотів віджати хутір в одного відставника. Звали того відставника Богдан Хмельницький, а чим ця історія завершилася для Речі Посполитої ви й самі добре знаєте.
Понад сто років тому Павло Скоропадський охарактеризував українське земельне питання як парадоксальне у своїй суті. За його словами, у 1918 році у вирішенні аграрних питань доводилося керуватися державною необхідністю, а не інтересами приватних осіб. Господарства великих землевласників були значно продуктивнішими, ніж малі селянські. Селяни прагнули перерозподілу земельної власності на свою користь. Тож необхідно було зберегти баланс між економічною доцільністю та соціальною справедливістю.
Цей постулат не втратив актуальності й зараз.
Дійсно, сучасний ринок землі по-українськи має обумовлювати прозорі умови гри усіх його учасників. Яким він стане для нас? Хто і на яких умовах зможе купувати, продавати, дарувати чи обмінювати ріллю, сади, виноградники і пасовища?
Від сірого до прозорого
Хоча навколо прийняття закону весь час точилося багато дискусій, ринок землі весь час дії мораторію існував, але у дещо спотвореному вигляді. Це сірий ринок землі, який створює низку проблем. По-перше, доступ до купівлі землі мають лише обрані, а продавці змушені віддавати угіддя за безцінь. За словами експертів, від початку незалежності майже один млн. га землі було скуплено великими холдингами через тіньові схеми. Зокрема, через механізм емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке посвідчується договором). Отож, під час дії мораторію у селян немає іншого варіанту, аніж здати свою ділянку в оренду за ціну, яку запропонує холдинг. Відповідно селянин щороку недоотримує з оренди близько 20 тисяч гривень. Натомість ринок землі уможливить конкуренцію, і тоді пайовики зможуть продавати та здавати в оренду ділянки за справедливою ціною. Тож важливо, щоб почав працювати новий ліквідний ринок, що знищить тіньові схеми і запровадить нові прозорі правила гри для землевласників та покупців.
Українська земля: кому, коли, скільки?
Які основні положення прийнятого законопроєкту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення».
Мораторій скасовується:
- у часі: 1 липня 2021 року. До 1 січня 2024 року діятиме перехідний період.
- у просторі: на всій території України, крім тимчасово окупованих територій, АР Крим і м.Севастополь.
Державна земля – не для продажу. Землі с/г призначення державної та комунальної власності продаватися не будуть.
Земля передусім для українців. До 1 січня 2024 року купувати землю зможуть тільки фізичні особи-громадяни України. По завершенні перехідного періоду купувати землю дозволять українським юридичним особам. Також володіти землею аграрного призначення можуть держава, територіальні громади, банки.
Допуск іноземців до купівлі землі на території України буде можливим лише після прийняття відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі.
Ні п’яді землі агресорові! Закон має перелік юридичних і фізичних осіб, які в жодному разі не мають права купувати (чи іншим чином отримувати у власність) землю аграрного призначення. Не допускаються на ринок землі громадяни країни-агресора і юридичні особи, де вони є бенефіціарами; особи, пов’язані з терористичною діяльністю; юридичні особи, співвласником яких є іноземна держава; компанії, чиї власники зареєстровані в офшорах або чиїх бенефіціарів наразі неможливо встановити; люди чи компанії, які перебувають під санкціями (за законом «Про санкції»), або особи, пов’язані з ними; юридичні особи, пов’язані з компаніями і конкретними людьми, зареєстрованими в державах, які входять до «чорного списку» Міжнародної групи з протидії відмиванню брудних грошей. Ідеться про держави, які відмовляються співпрацювати для протидії відмиванню злочинних доходів: зокрема, це Іран і Північна Корея.
За 50 км від державного кордону України іноземним громадянам забороняється купівля земельних ділянок, незалежно від рішення референдуму.
Продаж землі в одні руки у перехідний період після запуску земельної реформи обмежена площею 100 га. З 1 січня 2024 року купувати землю дозволять в концентрації не більше 10 тис. га.
Розрахунок за покупку ділянок відбуватиметься тільки в безготівковій формі.
Банки можуть бути власниками земельних ділянок у межах стягнення застави; такі ділянки повинні бути відчужені на торгах протягом двох років.
Чи скуплять українські чорноземи за безцінь? Ціна продажу ділянок с/г призначення не може бути нижчою від їхньої нормативної грошової оцінки. Така норма діятиме до 1 січня 2030 року. Після цієї дати, найімовірніше, будуть внесені зміни до законодавства.
Держава може допомогти сільгоспвиробникам купити землю. Закон доручає Кабмінові розробити порядок підтримки громадян і юридичних осіб, які хочуть купити землю, зокрема – підготувати нормативну базу для створення Фонду розвитку сільських територій, одна з цілей роботи якого – підтримка малих і середніх сільгоспвиробників.
Кому вигідне прийняття закону?
Інтерес МВФ. Міжнародний валютний фонд, а разом із ним і інші міжнародні донори, оцінюють ринок землі в Україні як потужний стимул для розвитку економіки. Раніше МВФ рекомендував Україні реформувати паливно-енергетичний сектор, зокрема – запровадити ринкову ціну на газ і електроенергію. Ці зміни суттєво знизили дефіцит бюджету і відбувалися на тлі економічного зростання України.
Інтерес українського уряду. В умовах економічної кризи й карантину в Україні триває падіння економіки і паралельно зростає дефіцит бюджету. В цих умовах продовження співпраці з МВФ є найкращим запобіжником від поглиблення кризи і можливого дефолту – про це говорить переважна більшість економістів. Паралельно український уряд може отримати від МВФ цільову допомогу на протидію коронавірусові і його наслідкам.
Інтерес малих і середніх фермерів. Норма в 100 гектарів в одні руки (на перехідному етапі реформи) і державна допомога малому і середньому аграрієві для купівлі землі – це кроки, націлені на сприяння невеликим виробникам аграрної продукції.
Слід зауважити, що прийняттям цього закону все не закінчується. Депутатам необхідно буде ухвалити ще низку додаткових документів із земельного пакету, якими також частково будуть визначені стосунки між учасниками земельного ринку.
Що кажуть люди?
За даними досліджень, більшість українців ставляться до вільного обігу головного аграрного активу насторожено, негативно або навіть украй негативно. Вони вважають, що ринок землі забере землю у селян. Нині близько 1,6 мільйона паїв належать громадянам пенсійного віку. Вони не можуть самі обробляти цю землю і так само не можуть вигідно здати в оренду, продати чи заставити власний пай. Ще гірша історія – приблизно один мільйон пайовиків померли за час довготривалої земельної реформи, так і не скориставшись своєю власністю, навіть у спадок землю не передали. Адже оформлення спадщини коштує більше, ніж прибуток від оренди цієї землі.
Натомість експерти стверджують, що зняття мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення – вагомий поштовх для розвитку економіки, фермерства, аграрного комплексу в Україні. По-перше – це захист економічних інтересів та надійність інвестицій в аграрній промисловості та суміжних галузях. А заборона розпоряджатися своєю власністю – землею – це ознака недемократичної держави. По-друге, земельна реформа збільшує доходи бюджету від вищої оцінки вартості землі та більших рентних платежів. За їхніми словами, відкриття ринку – це позитив не лише для тих, хто схоче продати землю значно дорожче, ніж за сірими схемами. Ринок землі збільшить прибутки орендодавцям землі. Після відкриття ринку землі ціна одного гектара, в залежності від моделі ринку, може сягнути 2200 доларів. По-третє, реформа створює новий ліквідний ринок в Україні та знищує тіньові схеми, що знову ж таки, наповнюватиме державну скарбницю. По-четверте, запроваджені заходи мають сприяти модернізації малих та середніх фермерських господарств, потенціал яких ігнорувався українською владою усі роки української незалежності. Фермери зможуть отримати доступні кредити, що теж сприятиме розвитку нашої банківської системи.
Тож чим для українців, зокрема тих сільських мешканців, для яких земля є суттю і сенсом трудової діяльності, стане запровадження її ринку у сучасних економічних умовах? Фата морганою їх надій і сподівань чи стартом якісно нового етапу в економіці України? Хочеться вірити у краще.
Ольга Кизименко