З 1 липня 2021 року в Україні відкривається ринок землі. Це дасть змогу громадам за певних умов діяти активніше, прозоріше, залучаючи інвестиції, що сприятиме підвищенню рівня життя мешканців. Про нові інструменти та процедури у процесі просторового планування та впорядкування земель йдеться у коментарі Андрія Мартина, старшого проєктного менеджера, фахівця з питань земельної політики, землеустрою, оцінки земель, земельного кадастру, дозвільної системи та земельного права.
«Простирадло» вже не потрібне
– Якщо вести мову про комплексні плани просторового розвитку громад, які вже сьогодні передбачені новим земельним законодавством і будуть запроваджуватися із липня 2021 року, я хотів би відзначити кардинально новий підхід, який здійснюватиметься державою у розробці планувальної землевпорядної та містобудівної документації. Раніше (з 2004 року) землевпорядна документація в Україні розроблялася як у паперовій, так і електронній формах. Сьогодні ми переходимо до нового етапу, коли вся планувальна документація має розроблятися не на папері, а у формі електронного документа у вигляді наборів даних.
Багато з вас, можливо, бачили коли-небудь генеральні плани населених пунктів, схеми планування територій громад. У більшості випадків – це було просто красиве паперове «простирадло», яке висіло на стіні кабінету керівника громади і, відповідно, працювати з ним було, м’яко кажучи, трішки не зручно.
Завжди була проблема – взагалі отримати доступ до планувальної документації, побачити, де знаходяться ті чи інші обмеження у використанні земель. Сьогодні ключове завдання – цей підхід змінити. Що і передбачено законодавством.
Заложників не брати!
Ще років десять тому, якщо якийсь інвестор хотів побудувати, наприклад, завод, він дуже часто опинявся в ситуації своєрідного заложника. Коли він завершував процес оформлення у власність земельної ділянки, де хотів би розмістити своє виробництво, з’являлися, наприклад, фахівці з охорони культурної спадщини і казали: «Вибачте, ми виявили, що на вашій ділянці знаходиться нерухома пам’ятка або старий курган. Тому далі ви нічого будувати не будете». Або з’являлися екологи і казали, що через земельну ділянку проходить екологічна мережа, поширений червонокнижний вид якоїсь рослини. Просто раніше вони не знали, що він тут є. Тому будівництво неможливе. Виникало багато інших подібних ризиків, у результаті яких інвестор розумів, що коли він починає процедуру відведення земельної ділянки, то не завжди має гарантію того, що доведе її до кінця.
Сьогодні процедура кардинально змінена: всі дані про обмеження використання земель, що існують на території громади, мають бути визначені у комплексному плані й стати доступними для інвестора. Комплексний план повинен передбачати функціональне зонування території громади, тобто визначати, як правильно вона має використовуватися.
Я би хотів акцентувати увагу на тому, що одним із ключових елементів, які відчує кожен інвестор в Україні, буде проста і логічна процедура встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок.
Хочете будувати завод чи ферму? Нема проблем
Якщо зараз ви, наприклад, захочете побудувати завод, розмістити якийсь виробничий об’єкт, вам слід паралельно забезпечити розробку містобудівної документації детального плану території. Потім розробити проєкт землеустрою, відповідно до якого будете встановлювати або змінювати цільове призначення земельної ділянки. Це займає багато часу, потребує грошей і т. д.
З 1 липня правила змінились Якщо ви придбали земельну ділянку і хочете там побудувати завод, який передбачений комплексним планом, ви звертаєтеся до кадастрового реєстратора, пишете заяву про зміну її існуючого цільового призначення. Вже не потрібні місяці поневірянь, бюрократії й різноманітних погоджень, які перешкоджають інвестору в реалізації його ініціатив. Іще раз підкреслю, громада визначила, що тут повинен бути завод, фабрика, ферма, що завгодно. Перехід до нового використання землі повинен бути максимально спрощеним і максимально простим та логічним.
Садити огірки на золоті?
Місцеві громади сьогодні отримують дієвий інструмент – резервування земельних ділянок для суспільних потреб громади. Як відомо, потужними платниками податків (як це не дивно) виявляються підприємства, які видобувають корисні копалини. Проте відома ситуація, коли геологи тільки-но установили в певному місці наявність родовищ корисних копалин, моментально вся земля, що була державною, роздається громадянам для ведення особистого селянського господарства. Тож для інвестора, який би хотів розпочати виробництво та сплачувати податки до бюджету, виникають різноманітні перепони отримання цієї землі. Й інколи треба витратити роки на те, щоб розпочати виробництво, на яке він цілком офіційно придбав спецдозвіл.
Що сьогодні може зробити громада? Якщо виникають об’єкти, які громада хотіла б використовувати по-іншому: почати розробку корисних копалин, побудувати нову дорогу, розмістити лінію електропередач тощо, вона може зарезервувати місце у комплексному плані просторового розвитку громади. І, відповідно, ця земельна ділянка не зможе перейти у власність громадянам, неможливо буде змінювати її цільове призначення. Таким чином, громада й ті інвестори, які хочуть будувати суспільно-значимі об’єкти, одержать інструмент для простого отримання доступу до земельних ресурсів.
Перлину загубити легко, а спробуй знайти!
Дуже важливо, що комплексний план просторового розвитку громади повинен захистити найцінніші землі, які є на території громади. Це землі, на яких розташовані об’єкти культурної, археологічної спадщини й землі, які виконують важливі екосистемні функції. Чого гріха таїти! Я думаю всі ви знаєте, що хоча на території нашої держави розташовано понад 140 тисяч об’єктів нерухомої культурної спадщини, дуже часто вони абсолютно ніяк не позначені на картографічнії. Немає даних про нихі у державному земельному кадастрі. Немає зафіксованих обмежень використання земель.
Дуже туманними і не завжди чіткими є межі об’єктів природно-заповідного фонду, екологічної мережі, смарагдової мережі, які важливі для того, щоб наші території зберігали свої екосистемні функції, щоб ми змогли ефективно захищати ті оази живої природи, які ще лишилися в Україні.
Завдання комплексного плану – чітко ці території ідентифікувати. Деякі керівники ТГ вважають: якщо за територією громади закріплений, наприклад, ландшафтний парк або заповідник, ця територія з господарської точки зору буде втраченою.
Так, сільське господарство існуватиме завжди. Але якщо ми хочемо, щоб умови для життя населення були кращими, треба використовувати усі складові. Зокрема слід вкладати кошти у розвиток туризму. Об’єкти історико-культурної спадщини – це ті перлини, які має майже кожна громада. Вони мають бути захищені через планувальну документацію, аби не допустити їхнього руйнування.
Викладеш план в інтернет – станеш багатшим
Комплексні плани просторово розвитку, які зараз будуть розроблятися, повинні стати інструментом для наповнення всіх кадастрів. Не лише земельного, а й містобудівного та інших природних ресурсів тощо.
Дані про об’єкти, які є на території громади: землі, ліси, води, обмеження використання земель, планувальна структура території, повинні нарешті бути сформовані в електронному вигляді. Для цього слід зібрати до купи старі планово-географічні матеріали, які сьогодні припадають пилом в органах Держкадастру, екологів, охоронців культурної спадщини, які лежать в організаціях, що обслуговують інженерні мережі.
Усе це необхідно перевести в електронну форму, зробити публічним, доступним для всіх. І тут громади можуть отримати новий стимул для розвитку. Дуже багато земель часто не обліковуються належним чином, інформації про них немає на кадастровій карті. Але чи сплачуються податки за ці земельні ділянки? Чи той, хто їх використовує, робить це у тіньовий спосіб?
Ми маємо прагнути до того, щоб кожен гектар сільськогосподарської землі давав не менше ніж 1,5-2 тис гривень податків у місцевий бюджет. Ми повинні думати над тим, щоб кожен шматок угідь, де може бути розміщене підприємство та вкладені кошти від інвесторів, повинен бути підготовлений документально. Адже громади, які не стимулюватимуть економічний розвиток на своїй території, залишатимуться економічно не спроможними.
Комплексні плани просторового розвитку громади – це потужний інструмент, який при правильному використанні, відповідальному ставленні дозволить симулювати економічний розвиток, підвищити довіру місцевого населення до керівництва громади. Коли існуватиме повна відкритість дій щодо земельних стосунків, а кожна публічна процедура, кожне проєктне рішення буде опубліковане на геопорталах і усі охочі матимуть змогу їх переглянути, взяти участь в обговоренні, тоді це буде нова якість місцевого життя, нова якість довіри, яку місцеві жителі повинні відчувати до керівництва своєї громади. Крім цього, це нові інвестиційні можливості для підприємців, які, я сподіваюся, обов’язково ними скористаються, працюючи таким чином не лише на власний прибуток, а й для зростання добробуту громад.
Підготувала Ольга Кизименко