З початком весни в Україні стартувала програма здешевлення вартості кредитів на житло під 7% річних. Це перший крок у реалізації загальної стратегії відновлення іпотечного ринку в Україні, – повідомив ЗМІ заступник голови ОДА Сергій Шеремет.
Жителі Кіровоградщини зможуть брати іпотеку під 7% річних на максимальний термін 20 років. Предмет іпотеки – це квартири та будинки разом із земельною ділянкою на первинному та вторинному ринку, здані в експлуатацію з 2018 року. «Фактично це не лише забезпечення права громадян на власне житло, а й стимул до будівництва та розвитку економіки», – сказав Сергій Шеремет.
Максимальна сума іпотеки становитиме 2 млн грн, а максимальна вартість предмета іпотеки – не більш як 2,5 млн грн. Для отримання кредиту слід звернутися до уповноваженого банку зі стандартним пакетом документів, що підтверджують дієздатність, платоспроможність та відповідність іншим критеріям програми. Банк заключає договір та подає дані до Фонду розвитку підприємництва для подальшої компенсації відсотків. Максимальний дохід позичальника та його сім’ї не повинен перевищувати 10-тикратного розміру місячної середньої заробітної плати.
За умовами програми, кредит можна буде отримати на термін до 20 років із мінімальним першим внеском 15% вартості предмету іпотеки. Максимальний розмір комісії за надання та обслуговування кредиту складає 0,5 від суми кредиту та додатково 0,5% річних за гарантії Фонду у випадку використання.
У всьому світі іпотека – це поширений інструмент здійснення мрії про власне житло, ними активно користуються і, як правило, для людей з освітою і роботою, щомісячні виплати не занадто обтяжливі. У розвинених країнах кредитів на купівлю житла видається багато. Наприклад, у Чехії обсяг іпотечних кредитів становить 25% від ВВП країни, у Польщі – 20%, тоді як в Україні – лише 0,7%. Чому українці не беруть іпотеку? Відповідь проста: це надто дорого.
У минулому році, за даними «ЕП», середня ефективна ставка за іпотечними кредитами на первинному ринку нерухомості становила 16,9% річних. Отож, узявши в кредит 1 млн грн, за 20 років позичальник сплатить 2,5 млн грн відсотків (щомісячний платіж – 14,6 тис грн щомісяця).
У 2019 році ситуація була ще гіршою: ефективна ставка за іпотекою на первинному ринку нерухомості сягала 21,5%. Таким чином, той, хто два роки тому взяв 1 млн грн на 20 років, лише за відсотки сплатить 3,3 млн грн (щомісячний платіж – 18,2 тис грн щомісяця).
Через це в країні з населенням 40 млн іпотеку беруть лише тисячі. За даними Національного банку, у 2020 році банки видали 5,66 тис іпотечних кредитів на 3,77 млрд грн (середній розмір позики – 663 тис грн). Із 73 банків на кінець 2020 року кредити на нерухомість видавали 20 установ. При цьому майже 90% іпотек були оформлені у п'ятьох банках. Кожен третій кредит був виданий у Києві та Київській області. Там їх оформлено 1502, у нашій області лише 95.
Протягом 2020 року ставки за іпотечними кредитами почали падати – переважно завдяки зниженню облікової ставки НБУ до 6% річних. Однак навіть це не допомагає здешевити іпотечний кредит до прийнятного рівня. Річ у тім, що з іпотечним кредитуванням в Україні пов'язано багато ризиків, які не дозволяють банкам знижувати вартість позик.
По-перше, в Україні досі діє мораторій на стягнення майна за валютними іпотечними кредитами. У вересні 2020 року парламент продовжив його дію до квітня 2021 року. Для банків мораторій означає неможливість стягнути заставу за простроченими кредитами. "Це означає, що проблемні борги валютних позичальників не будуть врегульовані, а це 44 тисячі договорів на 29 мільярдів гривень. Отож, банки не будуть зацікавлені видавати нові іпотечні кредити", – коментували питання в НБУ. Для виправлення ситуації чиновники пропонують запустити суд з кредитних питань.
По-друге, банки бояться видавати іпотечні кредити через неврегульованість ринку нерухомості. Особливо це стосується первинного ринку.
Деякі забудовники, особливо у великих містах, будують без дозвільних документів. Інколи це призводить до блокування будівництва судами. На додачу діяльність забудовників непрозора і потребує законодавчого вдосконалення.
Внаслідок цього у итнулому році 82% іпотечних кредитів видано для купівлі нерухомості на вторинному ринку. Та й ставки іпотечних кредитів для вторинного ринку набагато нижчі, ніж на житло, що будується. Підвищена ставка для первинного ринку відображає більші ризики банків.
Щоб виконати свою обіцянку та подарувати українцям "дешеву іпотеку", влада вирішила піти простим шляхом: компенсувати з державного бюджету частину відсотків за іпотекою. До кінця 2021 року очікується укладення 5 тис таких договорів, повідомив міністр фінансів Сергій Марченко.
В уряді запевняють, що пільгову іпотеку зможуть отримати всі категорії громадян. Держава компенсуватиме банкам частину відсоткової ставки, щоб позичальник за користування кредитом сплачував 7% річних. Той, хто отримає в рамках програми 1 млн грн, за 20 років на відсотках переплатить 860 тис грн (щомісячний платіж становитиме 7,7 тис грн щомісяця). Купити в іпотеку можна готову квартиру, майнові права на неї, житлові будинки із земельною ділянкою та об'єкти незавершеного будівництва.
До об'єктів іпотеки є кілька вимог. Одна особа або родина з двох людей може отримати пільговий кредит лише на 50 кв м. Додатково можна придбати 20 кв м на кожного наступного члена родини.
Площа може бути більшою, але максимум на 20%. Відсотки за додаткові метри доведеться сплачувати на загальних умовах. Наприклад, родина з чотирьох осіб може придбати квартиру площею не більше 108 кв м, з яких відсотки на 90 кв м підпадатимуть під програму, а на 18 кв м – ні.
Друга умова стосується віку нерухомості – вона не повинна бути старшою за три роки. Тобто, у 2021 році пільговий кредит видаватимуть на квартири та будинки, побудовані з 2018 року.
Позичальником може бути лише громадянин України у віці до 50 років, який не має у власності житла площею понад 50 кв м. Максимальний дохід позичальника та кожного члена його родини не повинен перевищувати десять середніх зарплат у регіоні, де розташований предмет іпотеки. Для Києва це 218,12 тис грн на місяць, для Кропивницького – 91470. Кредити видаватимуть лише банки-партнери Фонду розвитку підприємництва. 26 лютого угоди з фондом уклали Приватбанк, Укргазбанк, Ощадбанк, "ОТП банк", "Глобус", Мегабанк та Кредобанк.
У разі прострочення платежу за іпотекою на 30 днів позичальник втратить допомогу від держави до моменту погашення заборгованості. Якщо прострочення сягне 90 днів, то він перестане бути учасником програми, і до кінця іпотеки йому нараховуватимуть відсотки за стандартними банківськими умовами.
Та найголовніший ризик – політичний. Ніхто не може гарантувати, що держава протягом 20 років виділятиме кошти на компенсацію відсотків за кредитами, адже державний бюджет в Україні формується лише на рік уперед. І практика, коли щороку зупиняється дія норм законів, які потребують додаткового фінансування з бюджету, на жаль, досить поширена.
Навіть у 2021 році на програму здешевлення іпотеки не передбачили окремої статті. Компенсовувати відсоткову ставку будуть з коштів Фонду розвитку підприємництва. З них же компенсують відсотки за кредитами бізнесу (програма "5-7-9"). На фінансування Фонду розвитку підприємництва у 2021 році виділено 2 млрд грн. З них 1,7 млрд грн підуть на бізнес і лише 300 млн грн – на іпотеку для населення. В уряді запевняють, що цих коштів має вистачити.
Чому ж програму дешевих іпотечних кредитів вирішили запускати через Фонд розвитку підприємництва, який створювався з іншою метою? Формальною причиною, пояснюють у Мінфіні, є те, що Фонд розвитку підприємництва вже налагодив роботу з банками в межах програми "5-7-9". Для швидкого запуску іпотечної програми урядовці вирішили скористатися його послугами. "Фонд напрацював певну історію та репутацію. Аби швидко запустити рішення, ми використали цей механізм", – повідомив Марченко.
Хоча 1 березня відбулося офіційне підписання першого договору за цією програмою, ажіотажу на участь у ній очікувати не варто. У першу чергу, через те, що при оцінці ризиків банки відмовлятимуть потенційним позичальникам.
"Для отримання кредиту банки вимагатимуть заставу, якої в позичальників, принаймні в соціально незахищених, немає. Додатковий ризик для банків – наявність неповнолітніх дітей, яких навіть у випадку несплати внесків фінустанова не має права виселити з квартири.
Ця програма не для соціально незахищених верств населення, а для середнього класу. Повноцінно вона не запрацює. Принаймні в найближчій перспективі", – вважають експерти.
За матеріалами «ЕП»